广州取消“限地价”天河首拍,牛奶厂板块“近水楼台”要起飞?
12月28、29日,位于天河牛奶厂及周边范围的世界大观二期地块、吉山仓二期地块出让在即。
值得关注的是,本次天河宅地竞价,正式取消“限地价”,实行“上不封顶,价高者得”的方式拍地。
根据小研君了解,目前包括多家央企、国企以及实力民企, 都将目光瞄准牛奶厂板块这2宗起拍价4万元/平的“明星靓地”。
预计将会被开发商抢食至高位,小研君预期,两宗地块成交楼面价大概率将高于5万元/平。
这意味,未来牛奶厂板块新房单价,将会突破10万+/平关口。
就天河牛奶厂板块升温以及后市预期,本篇小研君将为大家聚焦解读。
01.
什么原因,
各路房企要抢食牛奶厂地块?
从供给侧角度来看,所谓“春江水暖鸭先知”。
在国家加大力度扶持房企复苏的带动下,经过过去3年调整期的房企正“整装待发”,等待机会优质地块。
2017年以来实施的各类“限地价”制度取消后,广州优质地块地价或有所上涨。
进而带动市场交易上行预期,对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。
小研君认为,一个有活力的城市,一定量、适时的地王刺激楼市,是必不可少的,对于楼市在内的经济运行是有积极意义的。
牛奶厂板块2宗待出让地块,自身条件优越,前有越秀、华润两大实力国企拿地开发,更加增强了各路开发商“跟投”的信心。
截至本文发稿为止,广州今年已产生4宗历史TOP10高价地块,为2016-2017年“去库存”楼市行情上扬后,广州刷新地价最多的一年。
广州楼面价TOP10地块排行榜
从需求侧角度来看,在经历了过去3年市场调整后,广州千万级物业的交投氛围出现了翻天覆地的变化。
天河多个新入市热盘,今年1-11月月均去化近50宗;
天河、海珠同价位段板块,如汇景、奥体、琶洲、南洲等板块,新入市项目去化均可观。
纵观近5年广州各地段物业成交情况, 2023年中心4区新房物业成交已超过去年全年水平,且有望突破2021年成交,成为近5年成交量峰值。
由此说明,广州中心区中高价位物业市场,
非但没有出现此前悲观的“同质竞争”、“内卷”刻板预期,
反而“精彩纷呈”,成交向上,给予房企入局注入信心。
02.
土拍进入“上不封顶”时代,
买家为什么要关注牛奶厂板块?
首先,牛奶厂板块是广州城央为数不多货量充足的大型国际社区“居住新城”。
纵观广州市中心,荔湾广钢、海珠广纸板块新房供应进入尾声,陆续成为存量房市场板块。
对于喜欢追求全新户型、优质新科技配套的改善买家而言,
购置牛奶厂板块新房物业,可以享受当下前沿的优质产品设计、全屋智能配套。
如缦云特有的全新“四叶草户型”、臻颐府的110%实用率,更加迎合高端改善客户需求。
此外,牛奶厂板块未来将成为广州城央主要供地板块,随着土拍价值提升,楼价将会呈现“水涨船高”态势。
今年8月中旬,世界大观首宗地由越秀地产竞得,折合楼面地价50160元/平。
对于目前周边一二手房5-8万/平主流价位来看,已经出现“面粉比面包贵”的迹象;
这意味着对比其他市中心板块,牛奶厂更加具备投资、增值潜力,且由于单价仍处于低位,因此未来价格上涨想象空间更大。
更重要的是,根据小研君对牛奶厂板块业主进行采访,
不少业主谈及当时选择购置牛奶厂板块物业的原因,在于私密性高、低密度、山林环绕。
在经历3年口罩之后,高端改善、豪宅买家对于健康、私密性更加重视。
而牛奶厂板块这一得天独厚的优势,是目前其他城央板块所无法提供的。
03.
牛奶厂板块货量多,
楼盘多,可以聚焦哪些项目?
小研君建议买家,新房可重点关注缦云、臻颐府两个项目。
其中缦云均价8-8.6万/平,特价单位甚至7字头即有交易。
缦云户户均独享私家电梯厅、南北双园景。
其中7米宽大尺度客厅、LDKB全明户型145㎡单位以及双套间的175㎡单位,在广州中心区域板块是非常稀缺的。
臻颐府均价8.9-10万/平,打造建面约260-350㎡大面积单位。
臻颐府不仅具有别墅的空间尺度和舒适居住体验 , 还保证了住户的纯粹性、实现高端圈层效应。
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